这个区域将成为郑州下半年重要的投资标的！

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2016年，多家房企逐鹿北龙湖，龙脊上的杨金，热度水涨船高。

2017年，传言马头岗军用机场搬迁，杨金片区均价直逼2w。

2019年，金水科教园区修规，明确机场暂不搬迁，杨金进入横盘期。

2021年，永威、万科、禹洲、正弘陆续进驻杨金，区域热度回升。

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那么杨金能不能入？

投资可考虑  自住需三思。 

要承认，杨金板块目前的配套落位情况以及基建情况都不是自住的优选。

假设买房的目的是投资，那就要考虑房产的保值、增值以及流通性。

先说保值、增值 

房产投资保值就意味着要选择低风险，来看杨金:

首先，杨金未来的区域价值的兑现有保障。众所周知，北龙湖的规划等级是郑州乃至河南省第一梯队的区域，而杨金与北龙湖仅一路之隔，杨金抱得是北龙湖的大腿，吃的是北龙湖规划的红利，而北龙湖的规划是持续性大量资金注入且逐步落定的规划。

目前，北龙湖南岸项目陆续交付，片区逐步成熟；金融岛建设井然有序；北岸中原科技城概念、规划、落位、施工有序开展中。除此之外金科智汇城的科研产业布局、地铁6/16号线规划北延，均可以带动区域内的人口流入，这对于房产的增值影响很大。

其次，杨金片区的改善属性降低了区域降价风险。改善区域的典型特征是片区整体容积率低，这就剔除了刚需项目进驻的可能。高容积土地必然会做刚需盘，刚需盘必然会拉低区域的房价，低房价也必然会对周边的改善楼盘的价格和销量有影响，那么买完房的业主就要承受房价下调的风险。杨金片区整体限高约50米，限容约2.5，是典型的改善项目集中的区域，从长周期来看，区域项目降价风险较低。

再次，好的开发商是二手房升值的保证。一个区域内有实力有经验的品牌开发商陆续进驻，区域内的房屋品质、业主素质、消费能力将上升到一个新的台阶。今年，品质开发商陆续进驻杨金，那么区域内的产品、客户能级也将有所提升，也为房屋增值保驾护航。

另外，品质开发商也会比较重视项目物业服务质量。项目物业因素属于项目重要的非衰竭价值，也是在交房后，才能体现出来的重要的发力点，社区越高端社区物业重要性的占比就越大，对于改善项目来说，权重仅次于学校，物业价值的重要性可以一招制敌，一荣俱荣，一损俱损。

再来说流通性   

改善社区的流通性优于豪宅和低端的刚需社区。

豪宅流通性差。北龙湖改善项目去化动力足，是因为规划的利好，叠加开发商的营销体系在发力。然而二手房销售依靠的是中介，目前郑州中介手中的客户资源主要以刚需客户为主，顶豪类的客户有限。另外，低端的刚需社区流通风险也很大，毕竟缺少财富阶层的关注。所以介于中间的改善项目在二手房的流通上就颇具优势，而杨金片区整体定位改善。

虽然这两年的杨金略显沉寂，但毕竟它站在金融岛、中原科技城的未来框架下，站在郑新融合的大趋势下，伴随着未来价值的逐步兑现，这个区域值得关注。

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哪个项目比较值得关注？

 万科·未来时光   

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万科·未来时光项目鸟瞰图

项目总占地面积：约80亩

容积率：约2.79

交房时间：2022年10月30日

物业：万科物业（国家一级物管资质）

产品构成：规划15栋小高层，纯粹T2布局

交房标准：装修交付

产品面积：主力户型建筑面积约131/143㎡创享纯改善舒宅

智慧配套：万科·未来时光为郑州万科率先搭载智能模块的项目，以建筑设计、室内设计、景观设计并行，设计的重点是围绕实用性和日常生活使用细节来考虑，与传统的全装修房相比较，为客户提供了更完善的售后服务，更客观的了解客户需求。

物业价值：万科物业是中国一批次一级资质物业服务企业，连续十年蝉联中国物业服务百强头名。物业服务运用智能化维和技术手段，通过人防、物防、技防为业主提供高品质的物业服务。

不可否认，北龙湖北，未来已来。

作者：陈芳露

城市研究事业部

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